房貸等額本金和等額本息的區(qū)別是什么？

1、等額本息法

（1）等額本息法重要的一個特點是每月的還款額相同，從本質(zhì)上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。

（2）注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。

2、等額本金法

（1）等額本金法的特點是每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)；它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法頭一個個月的還款額比較多，然后逐月減少，越還越少。

（2）注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。

房貸等額本金怎么算？

1、每月還本付息金額＝（本金／還款月數(shù)）＋（本金－累計已還本金）×月利率。每月本金＝總本金／還款月數(shù)。每月利息＝（本金－累計已還本金）×月利率。還款總利息＝（還款月數(shù)＋1）＊貸款額＊月利率／2。還款總額＝（還款月數(shù)＋1）＊貸款額＊月利率／2＋貸款額

2、事實上絕大多數(shù)人都寧愿選擇“等額還款方式”，因為這種方式月還款額固定還款壓力均衡，與等額本金法差別也不是非常的大，況且隨著時間的增長，會使資金的使用價值產(chǎn)生了不同。當然，也有許多人經(jīng)濟相對寬裕，想使自己以后的生活更加輕松及節(jié)約成本，會選擇等額本金法。

我到底適不適合提前還貸？

當下，首套房平均房貸利率早已突破了5％，這對于房奴來說，確實已經(jīng)很高了，但你不能就此認為提前還貸就一定好，此時還要計算一下你的理財利潤率。如果你的理財利潤率遠高于房貸利率，那么你完全沒必要提前還貸。

即提前還貸是否劃算，先要對比房貸利率與理財產(chǎn)品利率。若房貸利率本身就處于一個較低水平，而且比市場上的理財產(chǎn)品還低一些，就沒必要提前還貸。

其實，有些房奴在貸款買房前，早就已經(jīng)做好了提前還貸的打算。對于這種情況，那么就沒什么可說的了，只要資金充裕，其實是可以提前還貸的。

哪種還款方式適合我？

1、等額本息還款方式

對于等額本息還款方式，若房奴還貸期限已超過一半，這就意味著房貸利息已還得差不多了，剩下的大部分都是本金，提前還貸就沒有意義了。要知道等額本息每月還款額是固定的，但開始還的大多都是利息，越到后面利息占比越少。

2、等額本金還款方式

對于等額本金還款方式，若房奴還款期超過了1／3，這就意味著已還了將近一半的利息，后期還的更多是本金，利息高低對于還貸額影響不大。因此，就不適合提前還貸了。

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